הנתון שעצר אותי במקום והפך את כל מה שחשבנו על שוק הנדל"ן הבריטי

אם יצא לכם לפתוח עיתון בתקופה האחרונה, בטח קראתם על "בריחת המשקיעים", על הסיוט הרגולטורי ועל סנטימנט בשפל חסר תקדים. אבל לפעמים המספרים בשטח מספרים סיפור הפוך לגמרי.

מוכנים לזה? רבע (25%) מכלל רוכשי הדירות בצפון-מערב אנגליה (North West) הם כיום משקיעים! לשם השוואה, לפני שנתיים בלבד המספר הזה עמד על אחד מעשרה (10%) בלבד.

אז איך זה הגיוני שכולם רצים לכיוון היציאה, אבל דווקא שם המשקיעים מסתערים על השוק? התשובה פשוטה: התשואות הפכו לטובות מדי בשביל להתעלם מהן.

הנה כמה נקודות מעניינות ששווה להכיר על מה שקורה שם כרגע:

• מספרים שאי אפשר להתעלם מהם: בזמן שהתשואה הממוצעת בבריטניה עומדת על 5.8%, באזורים מסוימים בצפון-מערב היא כבר מטפסת לאזור ה-7%. בעסקאות מסוימות בנכסים חדשים לחלוטין, במפרט גבוה ובאזורי ביקוש, התשואות מגיעות אפילו ל-8%! מדובר בנתונים מהטובים ביותר שנראו מזה שנים.

• למה המשקיעים זזים ורוכשי דירה ראשונה לא? עבור מי שמחפש לקנות דירה ראשונה למגורים, המספרים פשוט לא מסתדרים כרגע. גובה החזרי המשכנתא החודשיים לא רחוק ממה שמשלמים בשכירות, ומכיוון שהמחירים די שטוחים, אין להם דחף לרוץ לתוך השוק. אבל עבור משקיע? מחירים שטוחים הם לא בעיה. משקיע לא קונה נכס רק לפי השווי שלו היום, אלא לפי כמה הוא יכול להרוויח ממנו ופוטנציאל הרווח כיום נראה מצוין.

• איפה שהצפון מוביל, שאר המדינה תבוא בעקבותיו: כשהשכירויות ממשיכות לעלות, התשואות הולכות רק לכיוון אחד למעלה. ככל שהן יגדלו, הן ימשכו עוד אנשים שבכלל חשבו שנדל"ן זה "יותר מדי מאמץ בשביל מעט מדי רווח".

זה השלב שבו הגלגל ההיסטורי המוכר מתחיל להסתובב מחדש (בדיוק כמו שקרה אחרי המשבר של 2008 וברוח שנות ה-2010):
סנטימנט נמוך שומר על מחירים שטוחים
המחירים שטוחים והשכירויות עולות
התשואות משתפרות ומושכות משקיעים
המשקיעים דוחפים את המחירים למעלה
עליית המחירים משנה את הסנטימנט
רוכשי הדירות למגורים (והצמיחה בהון) חוזרים לשוק.

השורה התחתונה? הגלגל הזה עדיין לא מסתובב במלוא המרץ בכל בריטניה, אבל בצפון-מערב אנגליה הוא בהחלט כבר מתחיל להתנדנד. וזה לא קורה רק שם, סיפור דומה מתפתח גם בצפון-מזרח, במידלנדס וביורקשייר. אלו מקומות שבהם משקיעים מנצלים תשואות שהופכות את העסקאות לכדאיות ומניבות כבר מהיום הראשון, בלי לחכות ל"אולי" של עליית ערך עתידית.

האזורים האלה הם הקנריות במכרה הפחם ונכון לעכשיו, הן פשוט לא מפסיקות לשיר.